Sentença condena município do Rio a devolver ITBI a contribuinte
Por: Laura Ignacio
Fonte: Valor Econômico
O município do Rio de Janeiro foi condenado pela Justiça a restituir o valor
cobrado a maior de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) em uma
compra e venda de um apartamento. A sentença determina que o tributo deve
incidir sobre o valor da negociação e não sobre o da avaliação feita pelo
sistema da prefeitura. Ainda cabe recurso, mas a decisão de mérito pode ser
usada como jurisprudência em processo similares.
A sentença foi proferida pelo juiz Carlos Marcio da Costa Cortazio Correa, do 2º
Juizado Especial de Fazenda Pública do Rio de Janeiro. Ele considerou o
julgamento do Tema nº 1.113 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em 2022, os
ministros da 1ª Seção definiram que “a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel
transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de
cálculo do IPTU", nem a valor de referência estabelecido de forma unilateral pelo
município.
Na decisão, o magistrado afirma que “a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel
transmitido em condições normais de mercado” e que “o valor da transação
declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor
de mercado, que somente pode ser afastada pelo Fisco mediante a regular
instauração de processo administrativo próprio”.
E prossegue: “A conduta do réu ao arbitrar unilateralmente uma base de cálculo
superior ao valor declarado pelo contribuinte, sem observar o procedimento
previsto no artigo 148 do CTN [Código Tributário Nacional], viola frontalmente a
tese fixada pelo STJ no Tema nº 1.113 e configura cobrança a maior indevida”
(processo nº 0994709-23.2025.8.19.0001).
O artigo 148 do CTN estabelece que quando o cálculo do tributo tenha por base
o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, o Fisco, mediante
processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou
não mereçam fé as declarações ou os documentos expedidos pelo envolvido na
operação.
Segundo o advogado Gabriel de Britto Silva, especializado em Direito Imobiliário
e sócio do Brito e Lamego Advogados, que atuou no processo, o apartamento
residencial sob discussão foi comprado em outubro de 2025. Trata-se de um
imóvel de 39 metros quadrados, localizado no bairro de Laranjeiras, que precisava
de uma reforma integral (hidráulica, elétrica, etc).
Decisão aplica corretamente a tese vinculante do Superior Tribunal de Justiça”
— Luiz Manssur
A venda do apartamento foi feita por R$ 305 mil. Como houve um financiamento
bancário, no momento do pagamento do ITBI, o comprador teve que recolher o
tributo de acordo com a base de cálculo imposta pela Prefeitura do Rio. Deixou
para discutir o valor posteriormente, na Justiça. “O proprietário estava submetido
ao rito do prazo do financiamento bancário e o banco exige comprovante do
pagamento do ITBI antes da assinatura da escritura com alienação fiduciária em
garantia”, diz Britto. A base de cálculo arbitrada foi de R$ 350 mil.
O advogado argumentou que o valor da transação declarado pelo contribuinte
goza de presunção de veracidade, de boa-fé, mas reconhece que essa presunção
é relativa, não absoluta. “O município pode instaurar processo administrativo e,
respeitando a ampla defesa e o contraditório, contestar para evitar fraude ou
simulação, o que o Judiciário avaliará”, afirma. “Na prática, contudo, a guia sai
automaticamente com o valor que a prefeitura diz que é o correto.”
Por meio de nota, a Procuradoria Geral do Município do Rio afirma que “as ações
relacionadas a valores considerados para fins de pagamento de ITBI representam
apenas 3% dos gastos no âmbito da procuradoria especializada em tributos”.
O órgão acrescenta que os contribuintes podem apresentar a documentação da
venda do imóvel para a simulação de valores do imposto, a qualquer tempo, no
site da Secretaria Municipal de Fazenda. “Ainda é possível iniciar um processo
administrativo, quando houver discordância do valor cobrado, mas, de todo
modo, a reforma tributária reafirmou que o valor da transação imobiliária
indicado pelos municípios é a base de cálculo para o ITBI”, diz a nota.
Para o advogado tributarista Luiz Manssur, sócio do escritório Dib, Almeida,
Laguna e Manssur Advogados, a decisão aplica corretamente a tese vinculante
do STJ e, assim, contribui para reforçar a segurança jurídica na apuração do ITBI.
“Embora frequentemente tratado como uma prerrogativa do Fisco, o
arbitramento não pode mais ser visto como um mecanismo de substituição
automática do valor declarado. A partir do Tema 1.113, ele exige a instauração de
procedimento administrativo específico”, afirma.
Na prática, diz Manssur, não basta, por exemplo, o Fisco apontar anúncios de
imóveis em sites ou estimativas abstratas de mercado. “Em caso de instauração
de procedimento de arbitramento pelo Fisco, este deverá ser devidamente
fundamentado, com justificativas concretas e elementos formais, capazes de
demonstrar que o valor declarado pelo contribuinte não é idôneo.”